מי אשם בכך שאנשים משלמים במיטב כספם ומשתעבדים לתשלומים מתמשכים של משכנתאות מעיקות, במקום קירות – מקבלים סדקים ובמקום רצפות – משטחים מתקתקים, דמויי קסטנייטות? בשנת 74, סברתי שהאשם העיקרי הוא בישראלי הממוצע, היודע למשש כל פיתה ב"סופר", טרם יחליט איזו מהן תקשט את שולחנו או את כרסו ויפתח ויריח כל קופסת "קוטג" (גבינה, לא בית), טרם יגרפנה עמו, בודק כל מכונית טרם קניה-אך עושה את השקעת חייו כלאחר יד. כך סברתי ונטלתי על עצמי (ללא כל הסמכה מטעם) להקים גוף שישמש "כתף טכנית" לרוכשי דירות במאבקיהם לעמידה על זכויותיהם והתאמת הבית או הדירה לאשר הובטח להם ("חברה לבדיקת חתולים בשק" - לפי העיתונאי אריה אבנרי ב"ידיעות אחרונות" מאותה תקופה). במסגרת זו, פתחתי בפעולות הסברה ורתמתי למאבק גופים צרכניים, במטרה לפעול לשיפור הכלים העומדים לרשותנו להשגת יעדים אלו. במאמר בשנת 76 ב"הארץ" , הגדיר זאת דורון רוזנבלום כ "מלחמה נגד הפרטאץ\\\\\\\' ואילו במאמר אחר ( "כך מרמים את בעלי הדירות החדשות.") מובא ציטוט: " אם מספר רב יותר של לקוחות יקפיד יותר ברכישת דיור, יגדלו הסיכויים שקבלנים יימנעו מזלזול וענף הבניה ילך וישתפר.
.אני תקווה, שייפתחו עוד ועוד משרדים ושמספר הפונים אליהם יגדל - עד שלא יהיה עוד צורך בכך".
ואילו סמדר שיר כותבת ב"מעריב " (1977) "דירה נאה, דרשו חז"ל, היא אחד משלושת הדברים המרחיבים דעתו של אדם. אך במציאות הישראלית קניית דירה יכולה לגרום לעגמת נפש מרובה.... -למסקנה זו הגענו לאחר שביקרנו בשלוש חברות בניה...".
הימים היו ימי חקיקת חוק המכר (דירות) וזה עתה הוחל על מוכרים לספק לרוכשים מפרט טכני מוגדר כהלכה וסברתי כי ניתן יהיה לעודד תחיקות ורפורמות שי ישפיעו על שיפור איכות הדירות מחד ולחנך ציבור רוכשים פוטנציאלי מאידך ואז;
- המלצתי על הפיכת תקנים ישראליים (שהם למעשה בגדר של המלצה בלבד, אלא אם הנם בתוקף מחייב מכוח חוק כלשהו) לתקנים רשמיים מחייבים.
- תבעתי במועצה לצרכנות להפעיל לחצים על שר הפנים על מנת שיסייע ויאכוף על מהנדסי הרשויות פעילות מוגברת לפיקוח על קבלנים.
- הצעתי לתת סמכויות יתר והגברת צוותות רשם הקבלנים בכל אזורי הארץ לטיפול בתלונות הציבור.
- דרשתי יזום חוק פיקוח שיחייב דיירים ורוכשי דירות לקיים פיקוח פרטי על הדירות (ההוצאות
על הפיקוח יכללו במחיר הדירה).
- דרשתי לקבוע קריטריונים למשרדים שיהיו מורשים לעסוק בפיקוח כזה, להגדיר מי יכול לשמש
כ"מומחה הנדסי" (הגדרה שטרם קיימת בחוק הישראלי עד היום).
- ניסיתי לגרום להפעלת לחצים על שר המסחר והתעשייה לאכיפת תקנים הלכה למעשה ושינוי
מבנה של מכון התקנים.
חייב אני להודות, כי בעוד שנכשלתי במרבית המשימות ה"גדולות", הרי שלפי התגובות מה"שטח", שונתה התנהגות צרכני הבניה במידה רבה, אך לא מספקת ומשך קרוב לשלושים שנה, השתנתה גם גישת הקבלנים שחדלו לראות בצורה גורפת, בכל מבקר מבנים – אויב, הבינו כי הביקורת יכולה לפעול לתועלת הדייר והקבלן כאחד וכי ראיה ארוכת טווח של הקבלן תגרום לו בסופו של דבר לאמץ המלצות מקצועיות ואובייקטיביות במועד ולא לנהל מלחמת התשה שבסופו של דבר תחזור ותכה בו כבומרנג.
גם אני למדתי את לקחי וגיליתי כי היעדר האכיפה בארץ, איננו מצטמצם רק לתחום הקבלני, אלא גם ההנדסי ו"עשבי פרא" קיימים גם בקרב רוכשי הדירות (כפי ש"הוברר" גם לבתי המשפט), גם בקרב המהנדסים (כנ"ל) וגם בקרב הקבלנים.
נכון להיום מולא החלל בתחום בקרת האיכות והתפתחה מודעות רוכשי הדירות בישראל באשר לזכויותיהם ואפשרויותיהם לכפות על הקבלן מילוי התחייבויותיו החוזיות , אך אליה וקוץ בה ויש לאכוף גם על ענף זה חוקי אתיקה קפדניים במיוחד. מכל מקום, עומדים היום לרשות הבונים והרוכשים על סוגיהם, משרדים רבים העוסקים בנושא ואיש איש יכול למצוא כיום משרד שיתאים לצרכיו הוא.
מן הנכון יהיה להזמין בדיקות לפחות בשלבי סיום השלד (האמור להיות מבוקר על ידי המתכנן), האיטום האינסטלציה, הטיח הריצוף והגמר.
כמובן שאלו הרואים את הנולד - פונים לייעוץ בשלב התכנון, בחירת הקבלן וחתימת החוזה ואישור המפרט הטכני ולאור תוצאות הבדיקה המקדמית - מחליטים באם וכיצד לפקח על הקבלן במהלך הבניה.
ואלה תקופות הבדק על פי חוק המכר (דירות).
1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים;
2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים;
3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים;
4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים;
5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים;
6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין - שלוש שנים;
7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים;
8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים;
9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.
על התקופות הנ"ל, נוספת תקופת אחריות בת 3 שנים.
ההבדל בין תקופת הבדק לאחריות היא בכך שבתקופת הבדק, חלה האחריות על הקבלן/המוכר, להוכיח כי לא ידו הייתה במעל ואו לתקן את הפגם הנטען ואילו בתקופת האחריות שלאחר מכן – לא יהיה הקבלן חייב בתיקון, אלא אם יוכיח הרוכש, כי לא הוא עצמו אשם בפגם הנטען.
מסתבר שעדיין, רבים האנשים שאינם מודעים לזכויותיהם ע"פ חוקי המכר ותקנות התכנון והבניה ודרישות התקנים הישראלים וכללי הבניה וחוות דעת הכוללת הנחיות לתיקונים ואמדן עלויות, מסייעת לכוון את הקבלן בתיקון המפגעים
.
במשרדים האיכותיים לביקורת מבנים, ניתן לקבל את השירותים הבאים:
n ביקורות מפרטים ותכניות.
n בדיקת דירות, בתים ומבנים שונים – לפני ובעת הבניה, בתקופות האחריות או התהוות
ליקויים או נזקים.
n העמסות ניסיון לבדיקת חוזק מבנה (במקרה של חשש או חוסר וודאות, הופעת סדקים משמעותיים, שריפה, שקיעה או רעידת אדמה או פגיעה מפיצוץ).
n בדיקות אקוסטיות.
n בדיקות לאיתור נזילות.
n איתור עמודים וחלקי בטון מזוין.
n ביקורת רכוש משותף, כולל מערכות שונות.
n ביקורת מערכות הסקה וסולאריות.
n ביקורת מעליות.
n פיקוח במהלך בניה.
n הנחיות לתיקונים.
n אומדן עלויות.
n ביקורת חשבונות קבלנים.
n עדויות וסיוע לעורכי דין.
כאשר מתפתחים סכסוכים ומגיעים לבתי משפט (או לגישור –מוסד ההולך ותופס תאוצה בתחום פתרון סכסוכים בתחום ליקויי הבניה)- קבילה חווה"ד בד"כ להגשה כעדות מומחה. במקרים רבים (כאשר קיימות סתירות בולטות או שקיימים הפרשים ניכרים בין חוות דעת הצדדים), ממנים בתי המשפט מומחים מטעמם להכרעה בשאלות השנויות במחלוקת, כבסיס לפסק הדין.
יש החוששים בטעות כי נבצר מהם להתמודד עם הקבלנים ש"להם סוללות עורכי דין" ו"משפטים גוזלים ממון רב ונמשכים תקופה ממושכת" - המציאות ופסקי הדין מוכיחים שלא כך הוא וכי ההתמדה ורוח הלחימה, משתלמים בסופו של דבר לרוכש דירה שאינו מוותר על זכויותיו - הוא בא על סיפוקו ואף זוכה להחזר הוצאות חוות הדעת והמשפט. לעומת זאת מודעים בתי המשפט לתופעה ההפוכה שהתפתחה ב"שוק זה ובמקרים לא מעטים, קונסים תובעים בגין תביעות סרק ונמצאו לא מעט מקרים, בהם נאלצו דיירים לפצות את הקבלנים. אחרי הכל, למרות הלחץ שנוצר, הדרך הטובה ביותר לפתרון סכסוכי בניה, היא בבתי המשפט ועדיפה עליה – דרך הגישור או הפישור.
בפסק דין של שופט אמריקני שצוטט בבית-משפט ישראל , נאמר בין השאר: "במציאות של החיים המודרניים... הקונה הרגיל אינו מסוגל לגלות פגם נסתר ע"י מראה עיניו, תהיה בדיקתו יסודית כאשר תהיה, מפני שכרגיל אינו בקיא בסבך הקמת הבניינים... (וזה) מוביל בהכרח למסקנה שהבונה יהיה אחראי לנזק שנגרם על-ידי רשלנותו, לקונה או למזמין"... יצרן מוצרים המספק אותם לצרכן הסופי... ללא אפשרות (הצרכן) לבדיקת ביניים, חב חובה לצרכן לנקוט זהירות סבירה"...
ואילו בישראל נאמר –
"רכישת דירה במדינת ישראל היא - מבצע. כרוכים בו השקעות כספיות ניכרות ביותר, התרוצצות רבה, ולעתים גם עגמת נפש לא מעטה. החוק, ארגוני הצרכנים, כלי התקשורת עושים רבות כדי להגן על הצרכן בנושא זה. אולם אין די בכך. הרבה תלוי גם ברוכש הדירה עצמו.
ניתן לצמצם את עגמת הנפש - את האכזבות, את ההפתעות - אם יקדיש רוכש הדירה זמן ומחשבה לבדיקת כל הפרטים והנתונים הכרוכים ברכישה - עוד לפני שהיא מתבצעת."
- משפטים אלו, לא באו מפי, אלא מפיה של הגברת מאיה תבורי, מי הייתה בזמנו מנכ"ל המועצה הישראלית לצרכנות ותרמה רבות למאבקים בנושא ועל כך, הוסיפה וקראה לרוכשי הדירות:
".....ולכן, ממליצה והמועצה הישראלית לצרכנות בפני כל רוכש דירה בישראל : קרא, עיין, בדוק, ברר - ותמנע מעצמך עגמת נפש. "2
נראה לי שמלים אלו, מסכמות כמעט את כל הנושא.
ראובן כץ, מהנדס בנין
מנכ"ל "בם"
נספח הדגשים מתוך חוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973;
2 (א) חובת מסירת מפרט - המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו
חתום בידו.
(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
3 (א) פרטי המפרט- המפרט יהיה בטופס שקבע שר השיכון בצו שהובא לידיעת ועדת הכלכלה של
הכנסת לפני פרסומו ברשומות; צו כאמור יכול שיהיה כללי או לסוג של דירות ותחילתו תהא בתום
שלושה חדשים מיום פרסומו ברשומות, זולת אם נקבע בו לכך מועד מאוחר יותר.
(ב) המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבניין בו נמצאת
הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבניין, הכל כפי שהקבע בצו.
(ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות
העניין, על המוכר לציין זאת לגביו.
(ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנת בניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי
הפניה לאותה תקנות הבניה או לאותו תקן.
4 (א)פרטי המפרט - המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה.
2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל
מעשה או מחדל של הקונה.
3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או
בחומרים.
4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה.
5) בנסיבות העניין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות
תחזוקה ושימוש והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות.
ב) אי קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח 1968.
ג) לעניין סעיף זה –
"אי התאמה יסודית"- אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו.
"תקופת הבדק" - תקופה הקבועה בתוספת שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
4א. (א)הודעה על אי התאמה- הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה -
1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו
מועד.
2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר
תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
(ב) זכות תיקון אי התאמה- התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
5 (א)חובת מסירת מפרט -מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין[1].
(ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות.
(ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה מתאים למקובל בנסיבות העניין - על המוכר.
2 ומאחר ואני משוכנע ששאלות רבות לא נענו במאמר זה – אשמח לענות לפונים בפקס.9514688-09
[1] סעיף חשוב גם כיום, לאור אי התאמות בין מפרטים שאינם מנוסחים כהלכה – למציאות באתר