למרות שרוכשי הדירות בארץ משקיעים ברכישה זו את הסכום הגדול ביותר שהשקיעו אי פעם ברכישה כלשהי, סכום שבדרך כלל אינו עומד לרשותם והם משתעבדים להשגתו למשך שנים רבות - ברוב המקרים הם הולכים לקראת הבלתי-ידוע.
לעתים נוצר הרושם שהם שמים מבטחם בקבלן מראש, ללא ערעור, ולא פעם אך מקבלים את תכתיבי עורך-הדין של הקבלן. כאשר נוצרים חיכוכים ואי הבנות ומתגלים ליקויים בדירה, או סטיות מהמתוכנן - עומדים הרוכשים בפני שוקת שבורה, כאשר מדי שנה, מצטרפים למעגלי הרוכשים, שנתונים חדשים הלומדים להתגלח על הזקנים שאין להם [ולהתקלח במזרקות שיש להם – בסלון.....].
כל זאת - מתוך בורות, מתוך אי- ידיעת החוק ומתוך אי- הכרת הנושא.
מאמר זה, בא לתת בידי רוכש הדירה כלים, שיוכל להתמודד עם הבעיות הכרוכות ברכישת דירה חדשה. אין הנאמר כאן מתיימר לתת את התורה כולה על רגל אחת, אלא להעלות מספר נקודות, שכדאי לתת עליהן את הדעת. ברור, שאין בכך כדי לכסות את הנושא כולו. הנקודות נבחרו על סמך ניסיון, הכרת המשגים האופייניים בארץ, ועל סמך השאלות החוזרות ונשנות של דיירים שבהן נתקלנו בעבודתנו, ואשר הדגימו את חוסר הבהירות לגבי נושאים רבים.
ראשית כדאי לדעת שקיים חוק מכר דירות, המסדיר חלק מן הנושאים השנויים במחלוקת.
מה אומר לגביך חוק המכר (דירות) 1973 ?
1. שעליך לקבל העתק חתום מהמפרט, אשר חייב להיות מצורף לחוזה המכר.
2. על כל תיקון במפרט זה, חייבים לחתום הן הקונה והן המוכר.
3. צורת המפרט קבועה בחוק ויש למלא את כל סעיפיו.
4. אם לאחר גמר הדירה מופיעים בה פרטים השונים מן הנאמר במפרט הנספח לחוזה, או מן הנדרש בתקנות הבניה או התקנים, הרי יש בכך משום אי-התאמה וניתן לתבוע את הקבלן לדין. בהסתמך על חוק המכר 1968.
5. קבלן ("מוכר") שלא מילא אחר הוראות אלה צפוי לקנס.
6. בכל מקרה בו לא הוגדר סעיף כלשהו באופן ברור - על הקבלן לספקו כסביר וכמקובל בנסיבות העניין כשחובת ההוכחה עליו, כי עשה כן.
עליך לזכור תמיד, כי החוק לצידך ושהפעלתו כיום פחות מסובכת. טוב תעשה אם תציג דרישותיך לקבלן ותתייעץ לצורך כך במהנדס-ביצוע מנוסה.
חוק אחר שנחקק כדי להגן על רוכשי הדירות הוא חוק רישום הקבלנים. להלן תמצית חוק רישום הקבלנים תשכ"ט - 1969;
1. פנקס הקבלנים והרישומים בו מבוצעים בידי מי שנתמנה על ידי שר השיכון והוא רשם הקבלנים.
2. זכאים להירשם בפנקס אך ורק בעלי מקצוע , הכשרה וותק כמוגדר בחוק. ודאי שלא יכולים להירשם בו קבלנים חסרי ניסיון, הכשרה, או רכוש.
3. בסעיף "ייחוד התואר" נאמר: "לא ישא אדם את התואר "קבלן לעבודות הנדסה בנאיות" או כל תואר דומה לו, עד כדי להטעות, ולא יתחזה אדם בקבלן לעבודות בנאיות, אלא אם הוא רשום בפנקס (להלן - קבלן רשום)".
4. בסעיף "עונשין" נאמר: מי שעשה אחת מאלה: -
(1) ביצע עבודות הנדסה בנאיות בניגוד לאמור בחוק זה.
(2) השתמש בתואר "קבלן לעבודות הנדסה בנאיות" בלי שהוא זכאי לכך על פי הוראות חוק זה -
דינו מאסר שישה חודשים או קנס.
5. לפי החוק ניתן לפסול או לבטל רישום בפנקס הקבלנים: "מי שנהג דרך קבע בניגוד לנוהג המקובל המקצועי כפי שהוגדר בתקנות", כלומר - חייב קבלן לשמור על רמה מקצועית באופן קבוע, אחרת הוא צפוי לפסילת רישומו בפנקס הקבלנים, כאשר ללא רישום זה אינו יכול לבצע עבודות בניה כקבלן, מבלי להיות צפוי לעונש, כנקבע בחוק.
כיצד יש בחוק זה כדי לסייע לך?
מתוך הנאמר לעיל ניתן לראות שקיים חוק התומך באזרח, אך האזרח צריך להכירו ולהיות מוכן להשתמש בו, תוך נכונות למאבק, גם אם הזכייה אינה מונחת בכיסו.
מודגש כאן שארגון הקבלנים אשר אליו פונים רבים בעת מצוקה, הוא ארגון המייצג את קבלני הבניין. אך ייצוג האינטרס מזדהה עם שמירת מוניטין והטיית אוזן קשבת לתלונות. במקביל ניתן לפנות אל רשם הקבלנים, ולמנוע ממנו על-ידי כך רשות לעבוד במסגרת החוק. אך לצער רבים לא מיצה עד כה את יכולתו.
בסופו של דבר - כאשר קיימת חוסר התייחסות לתלונות מוצדקות, הדרך היחידה לפתרון הינה באמצעות פניה לערכאות (בתי משפט או בוררים) עם כל המשמעויות הנובעות מכך.
זהו מאמר ראשון בנושא.
ראובן כץ, מהנדס בנין
מנכ"ל "בם"
לעתים נוצר הרושם שהם שמים מבטחם בקבלן מראש, ללא ערעור, ולא פעם אך מקבלים את תכתיבי עורך-הדין של הקבלן. כאשר נוצרים חיכוכים ואי הבנות ומתגלים ליקויים בדירה, או סטיות מהמתוכנן - עומדים הרוכשים בפני שוקת שבורה, כאשר מדי שנה, מצטרפים למעגלי הרוכשים, שנתונים חדשים הלומדים להתגלח על הזקנים שאין להם [ולהתקלח במזרקות שיש להם – בסלון.....].
כל זאת - מתוך בורות, מתוך אי- ידיעת החוק ומתוך אי- הכרת הנושא.
מאמר זה, בא לתת בידי רוכש הדירה כלים, שיוכל להתמודד עם הבעיות הכרוכות ברכישת דירה חדשה. אין הנאמר כאן מתיימר לתת את התורה כולה על רגל אחת, אלא להעלות מספר נקודות, שכדאי לתת עליהן את הדעת. ברור, שאין בכך כדי לכסות את הנושא כולו. הנקודות נבחרו על סמך ניסיון, הכרת המשגים האופייניים בארץ, ועל סמך השאלות החוזרות ונשנות של דיירים שבהן נתקלנו בעבודתנו, ואשר הדגימו את חוסר הבהירות לגבי נושאים רבים.
ראשית כדאי לדעת שקיים חוק מכר דירות, המסדיר חלק מן הנושאים השנויים במחלוקת.
מה אומר לגביך חוק המכר (דירות) 1973 ?
1. שעליך לקבל העתק חתום מהמפרט, אשר חייב להיות מצורף לחוזה המכר.
2. על כל תיקון במפרט זה, חייבים לחתום הן הקונה והן המוכר.
3. צורת המפרט קבועה בחוק ויש למלא את כל סעיפיו.
4. אם לאחר גמר הדירה מופיעים בה פרטים השונים מן הנאמר במפרט הנספח לחוזה, או מן הנדרש בתקנות הבניה או התקנים, הרי יש בכך משום אי-התאמה וניתן לתבוע את הקבלן לדין. בהסתמך על חוק המכר 1968.
5. קבלן ("מוכר") שלא מילא אחר הוראות אלה צפוי לקנס.
6. בכל מקרה בו לא הוגדר סעיף כלשהו באופן ברור - על הקבלן לספקו כסביר וכמקובל בנסיבות העניין כשחובת ההוכחה עליו, כי עשה כן.
עליך לזכור תמיד, כי החוק לצידך ושהפעלתו כיום פחות מסובכת. טוב תעשה אם תציג דרישותיך לקבלן ותתייעץ לצורך כך במהנדס-ביצוע מנוסה.
חוק אחר שנחקק כדי להגן על רוכשי הדירות הוא חוק רישום הקבלנים. להלן תמצית חוק רישום הקבלנים תשכ"ט - 1969;
1. פנקס הקבלנים והרישומים בו מבוצעים בידי מי שנתמנה על ידי שר השיכון והוא רשם הקבלנים.
2. זכאים להירשם בפנקס אך ורק בעלי מקצוע , הכשרה וותק כמוגדר בחוק. ודאי שלא יכולים להירשם בו קבלנים חסרי ניסיון, הכשרה, או רכוש.
3. בסעיף "ייחוד התואר" נאמר: "לא ישא אדם את התואר "קבלן לעבודות הנדסה בנאיות" או כל תואר דומה לו, עד כדי להטעות, ולא יתחזה אדם בקבלן לעבודות בנאיות, אלא אם הוא רשום בפנקס (להלן - קבלן רשום)".
4. בסעיף "עונשין" נאמר: מי שעשה אחת מאלה: -
(1) ביצע עבודות הנדסה בנאיות בניגוד לאמור בחוק זה.
(2) השתמש בתואר "קבלן לעבודות הנדסה בנאיות" בלי שהוא זכאי לכך על פי הוראות חוק זה -
דינו מאסר שישה חודשים או קנס.
5. לפי החוק ניתן לפסול או לבטל רישום בפנקס הקבלנים: "מי שנהג דרך קבע בניגוד לנוהג המקובל המקצועי כפי שהוגדר בתקנות", כלומר - חייב קבלן לשמור על רמה מקצועית באופן קבוע, אחרת הוא צפוי לפסילת רישומו בפנקס הקבלנים, כאשר ללא רישום זה אינו יכול לבצע עבודות בניה כקבלן, מבלי להיות צפוי לעונש, כנקבע בחוק.
כיצד יש בחוק זה כדי לסייע לך?
מתוך הנאמר לעיל ניתן לראות שקיים חוק התומך באזרח, אך האזרח צריך להכירו ולהיות מוכן להשתמש בו, תוך נכונות למאבק, גם אם הזכייה אינה מונחת בכיסו.
מודגש כאן שארגון הקבלנים אשר אליו פונים רבים בעת מצוקה, הוא ארגון המייצג את קבלני הבניין. אך ייצוג האינטרס מזדהה עם שמירת מוניטין והטיית אוזן קשבת לתלונות. במקביל ניתן לפנות אל רשם הקבלנים, ולמנוע ממנו על-ידי כך רשות לעבוד במסגרת החוק. אך לצער רבים לא מיצה עד כה את יכולתו.
בסופו של דבר - כאשר קיימת חוסר התייחסות לתלונות מוצדקות, הדרך היחידה לפתרון הינה באמצעות פניה לערכאות (בתי משפט או בוררים) עם כל המשמעויות הנובעות מכך.
זהו מאמר ראשון בנושא.
ראובן כץ, מהנדס בנין
מנכ"ל "בם"